Uw recreatiewoning en de btw


Bij de aankoop van een vakantiewoning in Nederland komt een aantal fiscale aspecten kijken. Hoe werkt het met de omzetbelasting?


Ben Stuijts - 2022-03-04T22:00:40.995Z
ūüŹ∑ recreatiewoning en omzetbelasting


Omzetbelasting is de belasting die consumenten en bedrijven in Nederland betalen over aangeschafte goederen en diensten. Veel mensen zullen de belasting kennen als btw (Belasting Toegevoegde Waarde).

De btw die bij de aankoop berekend wordt, kunt u in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van hoe de vakantiewoning wordt gebruikt. Als u deze ook (gedeeltelijk) verhuurt, kunt u mogelijk de btw (gedeeltelijk) terugvragen. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat u er duurzaam opbrengsten uit verkrijgt. Hiervan is volgens de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning voor minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd.

Het terugvorderen van btw is afhankelijk van de wijze van het voorgenomen en daadwerkelijke gebruik van de woning, er kan namelijk sprake zijn van:

  • uitsluitend eigen gebruik;
  • uitsluitend verhuur;
  • gemengd gebruik.

Uitsluitend eigen gebruik

Indien u de vakantiewoning uitsluitend voor eigen recreatief gebruik heeft aangekocht is er geen sprake van ondernemerschap voor de omzetbelasting, als gevolg waarvan eventuele btw die is betaald over de aankoopsom niet kan worden teruggevorderd van de belastingdienst.

Uitsluitend verhuur

Het exploiteren van een vakantiewoning kan voor de btw kwalificeren als ondernemerschap. De belastingdienst is van mening dat er sprake is van ondernemerschap voor de omzetbelasting indien de vakantiewoning regelmatig wordt verhuurd. Indien de vakantiewoning uitsluitend wordt verhuurd aan derden dan kan de btw die is betaald over de aankoopsom van de woning, in beginsel teruggevorderd worden van de belastingdienst.

Gemengd gebruik

Indien u de vakantiewoning aankoopt ten behoeve van de verhuur en eigen gebruik, kunt u in beginsel de btw gedeeltelijk terugvragen bij de belastingdienst. Als toelichting geven wij het volgende voorbeeld:

De vakantiewoning wordt bij aankoop bestemd voor 80% verhuur en 20% eigen gebruik. Stel dat de aankoopsom van de vakantiewoning ‚ā¨ 242.000 inclusief omzetbelasting bedraagt, dan bedraagt de omzetbelasting dus in totaal ‚ā¨ 42.000. In dat geval bestaat bij aankoop een recht op teruggaaf van btw van ‚ā¨ 33.600 (80% van ‚ā¨ 42.000); de overige ‚ā¨ 8.400 btw (20% van ‚ā¨ 42.000) kunt u niet terugvragen omdat dit deel ziet op priv√©gebruik.

In de laatste btw-aangifte van het jaar van ingebruikname van de woning dient u te controleren of het werkelijk gebruik van de vakantiewoning overeenstemt met uw eerdere inschatting. Indien het werkelijk gebruik afwijkt van uw eerdere inschatting dan dient u deze inschatting te corrigeren. De teveel of te weinig ontvangen omzetbelasting wordt via uw aangifte omzetbelasting in één keer verrekend met de belastingdienst. Vervolgens wordt gedurende een periode van negen jaren na het jaar van ingebruikname de wijzigingen in het privégebruik van uw vakantiewoning gevolgd (herzieningsperiode). Let op dat leegstand in principe niet kwalificeert als eigen gebruik en dat de verhouding tussen (voorgenomen) eigen en verhuurd gebruik in beginsel leidend is.

Herzieningsperiode

Ook na het jaar van ingebruikname dient u voor een periode van 9 jaren te kijken of uw in het 1e jaar geschatte privégebruik van toen nog klopt. In deze periode bekijkt u elk jaar of de verhouding tussen belast en privégebruik hetzelfde is als in het jaar van ingebruikneming. Is het verschil tussen deze verhoudingen groter dan 10%? Dan moet u 1/10e van de in jaar 1 teruggevraagde btw corrigeren zoals uitgelegd in het onderstaande voorbeeld.

Indien het werkelijk priv√©gebruik afwijkt van de voornoemde verhouding, wordt het recht op teruggaaf herzien. Van de ‚ā¨ 42.000 teruggevraagde btw in onderdeel 1.3, wordt elk jaar 1/10e deel herzien, oftewel ‚ā¨ 4.200. Stel dat het priv√©gebruik in jaar 2 met 20% toeneemt van 20% naar 40%, dan dient vanwege het gewijzigd gebruik in jaar 2 20% van het jaarlijkse bedrag van ‚ā¨ 4.200 te worden herzien, oftewel ‚ā¨ 840. Aldus wordt ‚ā¨ 840 van de bij aankoop teruggevraagde btw alsnog verschuldigd aan de belastingdienst.

Indien de vakantiewoning tijdens de herzieningsperiode uit de verhuur wordt gehaald of wordt verkocht zonder omzetbelasting, dan moet een deel van de bij aankoop teruggevraagde omzetbelasting aan de belastingdienst in een keer worden terugbetaald. Voor elk nog niet verstreken jaar van de herzieningsperiode moet 1/10e van de bij aankoop terugontvangen omzetbelasting ineens worden terugbetaald. Indien met de vakantiewoning ook roerende zaken zoals bijvoorbeeld meubilair zijn aangekocht, geldt hiervoor een herzieningsperiode voor het jaar van ingebruikname en de 4 daarop volgende boekjaren.

Indien de verhuuractiviteiten worden be√ęindigd, is men voor dit deel geen ondernemer meer voor de btw. Indien een deel van een herzieningstermijn resteert, moet men hierover btw afrekenen. Na het be√ęindigen van de verhuuractiviteiten zal een eventuele latere verkoop van de vakantiewoning buiten de sfeer van de btw kunnen plaatsvinden.

Indien u de woning verkoopt en de nieuwe eigenaar wil de woning ook beschikbaar stellen voor de verhuur (er is wederom sprake van ondernemerschap voor de omzetbelasting), dan kan artikel 37d mogelijk van toepassing zijn en wordt de herzieningsperiode doorgeschoven naar de koper.

Artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting

Bij de overdracht van een vakantiewoning met lopende verhuurboekingen kan er sprake zijn van de overgang van een onderneming en een overdracht van een ‚Äúalgemeenheid van goederen‚ÄĚ (artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting, hierna: artikel 37d). Bij toepasselijkheid van artikel 37d is er geen omzetbelasting verschuldigd vanwege de overdracht. De faciliteit stelt namelijk o.a. dat voor de herzieningstermijn de verkoop wordt genegeerd, waarbij de koper de plaats inneemt van de verkoper. Hierdoor is bij verkoop van de vakantiewoning geen omzetbelasting verschuldigd. Ook na de herzieningstermijn kan artikel 37d overigens worden toegepast. De belangrijkste gevolgen van de toepassing van artikel 37d zijn dat:

  • de voormalige eigenaar geen omzetbelasting verschuldigd wordt vanwege de verkoop;
  • alle rechten en plichten m.b.t. de berekening van de omzetbelasting overgaan op de koper;
  • het nog niet verstreken deel van de herzieningsperiode over gaat naar de koper;
  • de verplichtingen uit hoofde van de herzieningsperiode over gaan naar de koper.

Omzetbelasting over de huuropbrengsten

Indien de vakantiewoning als onderneming voor de omzetbelasting wordt ge√ęxploiteerd, is over de verhuuropbrengsten btw verschuldigd die op basis van de aangiften omzetbelasting aan de belastingdienst moet worden betaald. Het btw-tarief dat over de verhuuropbrengsten is verschuldigd bedraagt in principe 9%, het 9% tarief is van toepassing bij kortdurende verhuur (minder dan 6 maanden).

Daar staat tegenover dat de aan u in rekening gebrachte btw ‚Äď al dan niet naar rato - kan worden teruggevraagd van de belastingdienst. Denk hierbij aan de btw op o.a. aanschaf, energiekosten, parkbijdragen en onderhoudskosten. Er bestaat geen recht op teruggaaf van omzetbelasting die kan worden toegerekend aan kosten in verband met het priv√©gebruik.

Kleine ondernemersregeling

Voor kleine ondernemers bestaat een financi√ęle tegemoetkoming. De Kleine ondernemingsregeling is per 1 januari 2020 gewijzigd. Vanaf die datum beschouwt de belastingdienst een ondernemer als kleine ondernemer indien zijn omzet in een kalenderjaar niet meer bedraagt dan ‚ā¨ 20.000 (zonder aftrek van kosten). De ondernemer kan in dat geval kiezen voor vrijstelling van het gehele verschuldigde bedrag aan omzetbelasting over deze omzet. Keuze voor toepassing van de nieuwe Kleine ondernemersregeling betekent dat geen recht op aftrek van voorbelasting bestaat. De aanmelding dient uiterlijk 4 weken voor de ingangsdatum van het aangiftetijdvak bij de Belastingdienst binnen te zijn.

De Kleine ondernemersregeling geldt voor een in Nederland gevestigde/woonachtige btw-ondernemer. Een ondernemer die meer dan één bedrijf heeft of meerdere onroerende zaken verhuurt, dient voor de toepassing van de Kleine ondernemersregeling uit te gaan van de totaal gerealiseerde omzet in een kalenderjaar. Indien u meerdere onroerende zaken verhuurt, kan het zijn dat u niet voldoet aan alle voorwaarden voor het toepassen van de Kleine ondernemersregeling.

Tot slot, is de nieuwe regeling uitgebreid voor niet-natuurlijke personen, zodat ook rechtspersonen gebruik kunnen maken van de Kleine ondernemersregeling. Let op: een keuze voor de nieuwe Kleine ondernemersregeling geldt in beginsel voor onbepaalde tijd. Na drie jaren van toepassing te zijn geweest, kan de vrijstelling vrijwillig opgezegd worden. Na ingang van de opzegging kan de ondernemer pas na drie jaren weer in aanmerking komen voor hernieuwde toepassing van de vrijstelling.

Een keuze voor de Kleine ondernemersregeling betekent wel dat ondernemers te maken kunnen krijgen met de herzieningsregeling van eerder in aftrek gebrachte voorbelasting voor investeringsgoederen. Wanneer in het jaar van aanschaf van een nieuwe vakantiewoning btw in aftrek is gebracht op de aankoop, moet bij keuze voor de Kleine ondernemersregeling deze btw weer (gedeeltelijk) worden terug betaald wegens een lopende herzieningstermijn (jaar van ingebruikname plus 9 opvolgende jaren). Een herziening blijft overigens achterwege wanneer het herzieningsbedrag minder is dan ‚ā¨ 500 per boekjaar.

Omzetbelasting bij levering/verkoop

Indien de vakantiewoning wordt verkocht, kan met betrekking tot de omzetbelasting sprake zijn van een belaste levering (btw belast) of een vrijgestelde levering.

In geval van een levering mét omzetbelasting wordt aangenomen dat volledig belast gebruik heeft plaatsgevonden gedurende de resterende herzieningsperiode. Er is dan geen btw vanwege herziening verschuldigd. Er zal bijvoorbeeld sprake zijn van een belaste levering in de volgende situaties: - De woning wordt binnen 2 jaar na de eerste ingebruikname aan een nieuwe eigenaar verkocht. - De woning is langer dan 2 jaar maar korter dan 10 jaar beschikbaar gesteld voor verhuur en u en de koper kiezen er voor om de woning met omzetbelasting te leveren.

Let wel, artikel 37d is mogelijk van toepassing in voorgaande twee situaties, alsdan is geen sprake van een belaste levering maar valt de levering buiten de reikwijdte van de btw.

Indien geen met omzetbelasting belaste levering plaatsvindt, zal vanwege de levering geen omzetbelasting verschuldigd zijn. Wel kunt u omzetbelasting verschuldigd zijn vanwege de herzieningsregeling of de verkoop van roerende zaken. Voor onroerende zaken geldt in de volgende situaties dat er sprake zal zijn van een vrijgestelde levering, zonder dat omzetbelasting verschuldigd is vanwege een herziening van omzetbelasting:

  • Bij aankoop is geen omzetbelasting teruggevraagd van de belastingdienst omdat er sprake was van volledig eigen gebruik.
  • De woning is na eerste ingebruikname dan wel na aankoop met btw meer dan 10 jaar beschikbaar gesteld voor verhuur en de herzieningsperiode is verlopen (en er was geen ingrijpende verbouwing die tot nieuw vervaardigd onroerend goed heeft geleid).

Verleggingsregeling bij buitenlandse belastingplicht

Wanneer u niet in Nederland woonachtig bent noch een vestiging in Nederland heeft, is het waarschijnlijk dat u voor de omzetbelasting geacht wordt niet in Nederland te zijn gevestigd. Ondanks dat u hier niet bent gevestigd zult u wel btw zijn verschuldigd indien u als btw-ondernemer de in Nederland gelegen vakantiewoning verhuurt. Een uitzondering op deze hoofdregel geldt voor de situatie dat u een vakantiewoning verhuurt aan een in Nederland gevestigde btw-ondernemer, zoals bijvoorbeeld een vakantiepark. In geval een niet in Nederland gevestigde ondernemer een in Nederland gelegen vakantiewoning verhuurt aan een in Nederland gevestigde ondernemer, dan factureert u in principe zonder btw. De btw wordt namelijk verlegd naar uw afnemer, die dient zelf de btw aan te geven in diens btw aangifte. Hiervoor gelden specifieke factuurregels.

Btw terugvragen - aanmelden bij de belastingdienst

Om geregistreerd te worden als btw-ondernemer dient u zich aan te melden bij de belastingdienst. Een inschrijving bij de Kamer van Koophandel is niet noodzakelijk. Aanmelding bij de belastingdienst kan aan de hand van een hiertoe bestemd formulier. U vindt dit formulier door op de website van de belastingdienst te zoeken op ‚Äėopgaaf startende onderneming‚Äô.

Bij vraag 6a van het opgaafformulier dient een omschrijving te worden gegeven van de activiteiten. Hier kan worden ingevuld: het verhuren van een vakantiewoning in het kader van het vakantiebestedingsbedrijf. Vraag 7 van het formulier zal niet van toepassing zijn indien de vakantiewoning voor de inkomstenbelasting zal worden belast in box 3. Vraag 9 inzake het personeel, kunt u zeer waarschijnlijk met ‚Äúnee‚ÄĚ beantwoorden.

Voor een buitenlandse btw-ondernemer geldt: de belastingdienst/Kantoor Buitenland behandelt de Nederlandse btw-zaken van alle buitenlandse ondernemers. Op de website van de belastingdienst vindt het formulier ‚ÄėAanmelding Onderneming buitenland

Aankoop makelaar

Ga echt voor dat droomhuis, zorg voor een scherpe onderhandeling en koop geen huis met allerlei mankementen, waar u vooraf geen weet van hebt. Laat u bij deze belangrijke beslissing begeleiden door een aankoopmakelaar. Dit heeft een groot aantal voordelen en eigenlijk is er altijd sprake van het zichzelf terugverdienen van de kosten van de makelaar.

Meer informatie aankoopmakelaar

Vrijblijvende afspraak inplannen

Verkoop makelaar

Uw huis verkopen is veel meer dan een advertentie plaatsen op een van de bekende huizensites. Aan de verkoop van uw huis zijn allerlei juridische zaken verbonden, die goed geregeld moeten worden. Daarbij helpt een goede verkoopstrategie: Deze bestaat uit de juiste prijs, onderhandeling en gerichte reclame.

Meer informatie verkoopmakelaar

Gratis waardebepaling

Een waardebepaling wordt gratis uitgevoerd en geeft een indicatie van de verwachte verkoopprijs. Daarnaast is een waardebepaling geheel vrijblijvend en geven we u een verkoopadvies.

Meer informatie gratis waardebepaling

Direct waardebepaling inplannen