Maak goede afspraken vooraf

Ontbindende Voorwaarden

Welke ontbindende voorwaarden zijn er en welke zijn verstandig om te gebruiken?

huis verkopen huis kopen

#ontbindendevoorwaarden

Ontbindende Voorwaarden

U zoekt of heeft een woning in Hellevoetsluis | Spijkenisse

Een ontbindende voorwaarde biedt één of meer partijen de mogelijkheid om in bepaalde gevallen de koopovereenkomst te ontbinden. De meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn als koper de financiering niet rond krijgt, geen Nationale Hypotheek Garantie krijgt of een bouwtechnische keuring negatief uitpakt. Het is verstandig de termijnen reëel vast te stellen, afhankelijk van de periode om de financiering, de Nationale Hypotheek Garantie rond te krijgen of een bouwtechnische keuring uit te laten voeren.

Gelijk bij een bod benoemen

Wanneer u een bod doet op een woning, doet u er verstandig aan om daarbij direct de ontbindende voorwaarden te benoemen. In de meeste gevallen is het minimaal verstandig om onder voorbehoud van financiering een bod te doen, maar soms zijn meer ontbindende voorwaarden verstandig.

De ontbinding van de koopovereenkomst geschiedt echter niet vanzelf, doch dient door degene die ontbindt aan de andere partij bekend te worden gemaakt. Partijen dienen overeen te komen, binnen hoeveel werkdagen na de datum waarop de ontbindende voorwaarde verstrijkt, het bericht van ontbinding door de wederpartij of diens makelaar moet zijn ontvangen. Zaterdagen, zondagen en algemeen erkende feestdagen tellen in de berekening niet mee. In het koopcontract wordt vaak de datum gesteld tot wanneer er een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan kan worden.

Daarbij is het goed te weten dat naast de genoemde ontbindende voorwaarden voor de financiering, de Nationale Hypotheek Garantie en de bouwtechnische keuring partijen nog andere ontbindende voorwaarden kunnen afspreken. Het is van belang dat alle afgesproken ontbindende voorwaarden goed in de koopovereenkomst worden vastgelegd.

Terug naar boven

Speel op zeker en laat u begeleiden door een aankoopmakelaar tijdens het bieden.

Ontbindende voorwaarde van financiering

In verband met de hypothekenrichtlijn mag een geldverstrekker niet een voorlopige offerte, dat wil zeggen een offerte met voorbehouden, verstrekken. Op grond van de richtlijn doet de geldverstrekker een bindend aanbod, ook wel bindende offerte genoemd. Dat is een offerte zonder voorbehouden. Dit heeft tot gevolg dat de geldverstrekker voorafgaand aan het uitbrengen van de bindende offerte moet beschikken over alle benodigde gegevens van koper, zoals inkomensgegevens, een werkgeversverklaring en een taxatierapport. In verband met de termijn van de ontbindende voorwaarde voor de financiering is het dus voor koper van belang dat hij alle benodigde stukken zo snel mogelijk aanlevert.

Terug naar boven

Nationale Hypotheek Garantie

Sluit je een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan weet je zeker dat jouw hypotheek past bij je inkomen. Je hypotheek voldoet namelijk aan de normen voor verantwoord lenen van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). Zo weet je zeker dat je nooit teveel leent en je naast je maandelijkse woonlasten voldoende geld overhoudt voor andere uitgaven, zoals boodschappen, verzekeringen en sparen.

Voor 2020 is de kostengrens vastgesteld op €310.000. Voor woningen, die dus minder kosten dan dit bedrag kan er NHG worden afgesloten. Voor woningen waarbij energie besparende voorzieningen worden getroffen is de kostengrens 6% hoger, namelijk €328.600.

Terug naar boven

De bouwtechnische keuring

Wil je meer zekerheid over de staat van een huis? Laat dan een bouwkundige keuring doen. Met een bouwkundige keuring kom je meer te weten over de technische staat van de woning. De keuring betreft een visuele inspectie en geeft aan wat de kosten zijn van noodzakelijke werkzaamheden die nodig zijn om de woning weer in goede staat te krijgen. In de koopovereenkomst geef je meestal het maximale bedrag van deze werkzaamheden aan. Bijvoorbeeld dat alle noodzakelijke werkzaamheden uit de bouwkundige keuring opgeteld maximaal € 8.000 mogen bedragen. Blijken deze kosten hoger te zijn, dan mag je de koopovereenkomst ontbinden. De termijn voor het voorbehoud van de bouwkundige keuring is vaak korter dan de termijn voor het voorbehoud van financiering. Een keuring kun je op kortere termijn laten uitvoeren.

Terug naar boven

Laat u bijstaan door een deskundige makelaar

Neem contact op met voorne makelaars

Hoe wordt het koopcontract ontbonden?

Het inroepen van ontbinding dient "schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen" te geschieden. Schriftelijk houdt in dat een telefoontje niet voldoende is. Wat “goed gedocumenteerd” inhoudt is afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Standaard is in de koopovereenkomst opgenomen dat koper één afwijzing moet overleggen om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. In veel gevallen zal dit voldoende zijn.

Geldverstrekkers zijn tegenwoordig zodanig aan regels gebonden door de Wet op het financieel toezicht dat er van uitgegaan mag worden dat een afwijzing van een geldverstrekker gebaseerd is op een grondige beoordeling van de financiële situatie van koper, zelfs als de afwijzing summier is geformuleerd. Als gevolg van gedragscodes en wetgeving wijken acceptatievoorwaarden van geldverstrekkers onderling niet of nauwelijks af. Het indienen van een aanvraag bij een tweede geldverstrekker zal dus waarschijnlijk eveneens tot een afwijzing leiden.

Hiernaast geldt sinds 1 januari 2013 het provisieverbod. Dit houdt voor een koper in dat hij advieskosten moet betalen aan de hypotheekadviseur of de geldverstrekker. Als na één afwijzing duidelijk is dat de financiering niet rond komt, is het voor koper bezwaarlijk om nogmaals advieskosten te moeten betalen voor een tweede afwijzing. Daarnaast kan de factor tijd problemen geven als na de eerste afwijzing het traject nogmaals doorlopen moet worden. De termijn van de ontbindende voorwaarden kan daarvoor te kort zijn. Derhalve zal in veel gevallen het overleggen van één afwijzing voldoende zijn om gerechtvaardigd te kunnen ontbinden.

Het staat partijen vrij om af te spreken dat meerdere afwijzingen moeten worden overlegd of dat er naast een afwijzing nog (een) ander(e) relevant(e) stuk(ken), waarover koper de beschikking heeft of redelijkerwijs moet kunnen krijgen, overlegd dient/dienen te worden. Indien partijen hiervan gebruik willen maken dan kunnen de vereiste stukken in de koopovereenkomst worden ingevuld. Dit kan bijvoorbeeld zijn een kopie van de aanvraag van de hypotheek, kopieën van loonstroken, etc.

Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van de bouwtechnische keuring wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat een kopie van het keuringsrapport, met daarin een overzicht van de kosten voor het direct noodzakelijk herstel van gebreken en het achterstallig onderhoud, aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.

Via gangbare communicatiemiddelen betekent bijvoorbeeld dat een mededeling per aangetekende post wordt gedaan. Het voordeel hiervan is dat aangetoond kan worden dat de mededeling daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Als echter tussen verkoper en koper (al dan niet met tussenkomst van een makelaar) via email is gecommuniceerd, kan dat tussen betrokken partijen ook een “gangbaar communicatiemiddel” zijn.

Terug naar boven